[中古マンション]マンション購入は「管理を買え?」注意点・留意点とプロセス

マンション購入は「管理を買え?」注意点・留意点とプロセス

2015/04/21

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マンションを購入するときのプロセス

前述にて、マンションを購入するということは、その地域を購入することになるので、地域選びのチェックポイントを述べさしていただきましたが、ここでは地域が決定したら本体のマンションをどう選別していくかをお話しします。

新築であれば、住宅情報誌、ネット等で。

中古であれば仲介業者からの情報選択、広さは2LDK、3LDK等 価格は3000万前後等、広い情報の中から自分の予算にあう物件を絞り込み候補にあげたものを見学に行き、最終的に3、4件に絞り込み決定していくのがベターな方法です。

まず価格面の判断材料について話をします。 マンションの価格が高いか、安いかの判断材料は、まず、1㎡あたりの単価を算出し、広さが違うマンションの比較をおこなう。また新築マンションを購入する場合、そのマンションの1㎡あたりの単価を算出し、同地域で販売されている中古マンションの1㎡あたりの単価と比較する。

もっと厳しい見方をすると、購入するマンションを賃貸にしたときのことを想定する。同地域の同じ広さの賃貸マンションの賃貸金額の相場を調べ、購入する物件に支払う年間のローン金額にプラスして管理費、固定資産税等年間の必要経費を算出し、総経費金額と比較し価値があるのかどうかの判断も必要です。

たとえば、3000万で購入した物件を全額30年ローン、金利1%で借りたときの総返済額は3550万になり、年間返済額は120万、管理費、修繕積立金、固定資産税の年間合計が35万とすると年間合計必要経費が155万になります。

一方、同地域の同じ広さの賃貸マンションの家賃の相場が14万とすると、年間168万となり、賃貸金額の相場より安く購入できるので価値のあるマンションであると判断できます。逆であれば、割高であると判断できます。 私も購入した物件は最終的に新築1件と中古1件に絞り込み綿密に調査し選別しました。最終的に中古を購入しました。

※下記がその2件です。
新築マンション 63㎡ 3600万
中古マンション 70㎡ 3450万

中古マンションは建築後 3年で内装も綺麗で管理状態も自分の目で確認でき、売り主も売り急いでいたみたいで200万の値引き交渉におうじてくれて3250万で購入しました。

ただ中古マンションなので仲介業者に仲介手数料として、本体価格の3%プラス6万の、 103万支払ました。新築マンションは直接販売業者(たとえば、三井不動産、住友不動産等、住宅情報誌に掲載されているマンションの販売業者)から購入すると仲介手数料はかかりません。

上記のように仲介手数料を支払ってもまだ安く、広さも10%近く差があるため、最終的に絞った2つのうちで、価格面では中古マンションに軍配をあげました。 あともうひとつ前述の留意点でお話ししたように現時点の管理状態、コミュニティを確認できたのが大きく 同世代の人が多く住んでいて子育てには良いマンションと判断し購入にいたりました。

子育てには地域のコミュニティは非常に大切です。

同学年に6,7名、前後の年代にも同じくらいの子供がおり、通学班を組んで小学校に通学するときも、また学校が終わってマンションの公園等で遊ぶときも上級生が下級生の面倒をみてくれます。

また、母親同士も子供を通じて仲良くなり、子育てに関する情報交換もスムーズにでき、子供用品(衣類、おもちゃ、自転車等)を譲ってもらえたり等母子が自然とコミュニティを形成できるマンションでした。

そして管理人が夫婦でマンション内に居住しているのも安心でした。 新築マンションの方は建築中で建物全体の確認はできましたが、どんな住人が住んでいて、どんな管理状況なのか実際に確認できなかったので中古の方を選択しました。

ただ新築マンションでもすでに完成し住民が暮らしている状況であれば中古マンションと同じようにチェクポイントが確認できれば問題ないです。 ただ完成し、住民も住んでいるのに新築マンションとして売り出ししているは人気のなかったマンションと判断できますので要注意です。 購入された方が急に転勤になって契約キャンセル等の事情も考えられますが、事実を隠して販売するケースもあるようですので要注意です。

マンションを購入する時の細かいポイント

マンションを購入する時の大きなポイントとして、管理を買え、地域と本体マンションのコミュニティの現地調査を、前述で述べさせていただきましたがここでは細かい点であるが意外と見過ちがちなポイントを述べさせていただきます。

最上階を買え

私は最初に購入したマンションも今住んでいるマンションも最上階を購入しました。 なんといっても上階の音がしないのが一番です。

また日当たりが良く、日中ずっと天井に日があたっているので、コンクリートの余熱で冬場でもほとんどエアコンがいりません。ただ真夏の日中は暑くエアコンが必要ですが夕方からは窓をあければ風がとおり、天然クーラー状態で快適に睡眠できます。

ちなみに私が住んでいるのは11階です。 さらに理想をいえば 最上階の角部屋が最高です。2方向から日があたるからです。 角部屋でない場合、南側がベランダとすると北側の部屋はほとんど日があたらないため なんとなく湿気ている感じがします。

逆の考え方として1階を選択すれば下の階を気にする必要がなく、複数の小さい子供がいる場合、飛び跳ねても気にする必要がなくのびのびと子育てができます。

ただ1階は上層階に比べて、日当たり、風とうし、眺望面では劣ります。新築マンションでは1階ごとに20、30万の価格差がありますが、中古の場合はその時の相場価格になり、 必ずしも上層階が高い価格になるとはかぎらないので、できるだけ最上階を選択した方が いろいろな意味で住み心地は快適です。

部屋数が多い間取りを選択するな

80㎡から90㎡のマンションで4LDKを選択すると、どの部屋も狭くて使いにくい可能性があります。

各部屋を広く使用するために、一つの部屋を物置状態にしないといけないかもしれません。上記の広さであれば、3LDKの方がベストです。 60㎡台では3LDKより2LDKを選択すべきです。

4畳半の部屋は一般的には狭くて使いにくいから最低6畳以上の部屋で構成された間取りを選択すべきです。 また毎日使用するトイレ、バスルームの広さも要チェックです。

各部屋を広くとるためトイレ、バスルームを圧縮している場合がありますので、トイレ、バスルームは実際に中に入り快適なスペースをとっているかかならず確認すべきです。

また天井の高さも要チェックです2、5m以上はほしいところです。価格を抑えるため天井の高さを圧縮している可能性があり、できれば巻尺を持参し実際に計測するのがベストです。意外と部屋の間取りに目がいきがちですが天井の高さは快適に暮らすためには重要なポイントですのでかならず計測してチェックすべきです。

手元資金はできるだけ残す

頭金は一般的には20%必要と言われていますが、左記の条件をクリアするために 手元資金を使い尽くしてはいけません。

極端にいえばローンの審査がとうれば100%、 つまり購入資金すべて住宅ローンでもOKです。

現在の住宅ローンの金利は史上最低の金利のため、借れるだけの金額をかりて手元資金はできるだけ残し、考え方として、手元資金、600万円を頭金として使用するよりも、仮に2%で運用できる金融商品があれば、1%で住宅ローンを借りれば、1%の利ザヤがうまれるので無理やり手元資金をすべて使いきる必要はないという考えかたです。

2%の金融商品は社内預金、財形貯蓄等を上手く利用すれば得られる金利ですので社内の福利厚生規定を見直してみてはいかがでしょうか。ちなみに私が勤めている会社は、財形貯蓄を利用すれば、会社が2%の利息をプラスしてくれる制度がありますので今でも利用しています。家を購入するために手元資金をすべて使い切ってはいけません。 病気等の急な出費に対応できるように手元資金は最低限残すべきです。

また入居した後に新しい家具、家電が欲しくなりますのでその資金も必要です。