[中古マンション]マンション購入は「管理を買え?」注意点・留意点とプロセス

マンション購入は「管理を買え?」注意点・留意点とプロセス

2015/04/21

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マンションは管理を買え

新築マンションを購入して、実際に住み始めてわかったことですが マンションは「管理を買え」というぐらい管理されている状況を購入前にチェックするのが大切なポイントです。

新築マンションであれば、建物が完成された後にどのような管理計画になっているのかをチェックすることがかなり重要です。

一般的にマンションを購入したあとに毎月支払う管理費を大きく分けますと、管理費と修繕積立金にわけられます。

管理費とは、マンションの共用部分の維持、管理のための費用です。共用部分の廊下、非常階段等の清掃代、電気代、エレベーター、植栽のメンテナンス費用等です。

修繕積立金とは、一定の期間(5年、10年等)ごとに、マンションの建物全体をメンテナンスする費用です。 大まかな話をしますと、5年ごとに鉄部塗装、10年ごとに大規模修繕が必要です。 5年ごとの鉄部塗装とは、鉄を使用している部分の塗装をすることです。非常階段、 駐輪場の屋根、支柱等です。

10年ごとの大規模修繕とは、マンションの建物全体をメンテナンスすることです。 屋上部分、壁面部分、床部分(共用廊下、階段)の防水加工、給水設備、排水設備、 ガス設備、空調・換気設備、電気設備、情報・通信設備、消防設備等のメンテナンスです。

この上記のメンテナンスが、日常生活を快適に暮らすため、また早めにメンテナンスすることで、建物を、結果として長持ちさせるためには必要なことです。

悪質なマンション業者は上記の管理費、特に修繕積立金を低く設定し、毎月の管理費が安い ことを売りにして販売する場合があります。 上記のようなマンションを購入してしまうと、5年、10年ごとのメンテナンスを実施するときの費用が不足し、その不足分を、全戸の住民が持分面積に応じて、大きな金額を負担しなければなりません。

色々な経済状況の方が住んでいる状況が考えられ、中には負担金を 払いたくない人も出てきて、最悪定期的なメンテナンスができなくなります。快適な生活ができなくなり、資産価値が低下し、売却するにも買い手がつかない可能性があり、賃貸に出すにも借りて手がつかない状況になります。

わかりやすくいえば、中学、高校時代に修学旅行積立金を入学したときから毎月、修学旅行に行くまでの間、積立するのと同じで、メンテナンスの工事費用を想定し、逆算して、毎月 いくら積立てれば目標金額に到達するのかを計画して管理費を設定するのが正しい方法です。

優良業者は、上記のことをきっちりと計画し、マンション販売前に、本体価格だけでなく 管理費のことも説明し、購入した後のメンテナンスの大切さを説明しています。

優良マンションでは、新規で購入するときに、マンションの本体価格の1%程度を初期の 修繕積立金として設定している場合がありますが、最初は負担に感じるかもしれませんが 長い目でみれば安心な設定です。

また中古マンションを購入する場合も、上記の点をかならず、チェックしないといけません。 管理費、修繕積立金がいくらに設定されているのか、修繕積立金がいくら貯まっているのか 修繕計画が策定されているのかをかならずチェックすべきです。

また購入するマンションの所有者が管理費、修繕積立金を滞納していないかどうかも チェックすべきです。滞納金があれば、次に購入した所有者が引き継ぐことになりますので要注意です。

上記の内容は中古マンションを紹介してくれた仲介業者に依頼すれば調べてくれますので 大変な作業ではありません。 マンションを購入する際、特に初めて購入するときは、本体価格のみに注目しがちですが、購入したあとのメンテナンス費用を適正な価格に設定しているかどうかをチェックするのは大変大切なことです。

何千万もする、一生ものの買い物を適正な管理費で、また適正な時期(5年、10年ごとに)にメンテナンスしていかないと資産価値が低下し、かえって高い買い物になってしまいます。

上記の内容がマンションは管理を買えの由縁です。 立地、価格、広さに目がいきがちですが、実は購入したあとの管理計画が大変重要です。

マンション購入の留意点

前述の「マンションは管理を買え」にて、修繕積立金が適正に設定されて、大規模修繕計画があるのが重要というアドバイスをさせていただきましたが、今回は購入するときの留意点をお話しします。

基本的には、未完成の新築マンションを購入するよりも築浅の中古マンションの購入をすすめます。

すでに住民が暮らしており、すでにコミュニティが形成されており、生の情報が収集できることが良い点です。

マンションを購入するということは、建物全体を購入することはいうに及ばず、その地域を購入するという観点にたって検討すべきです。地域を確認するポイントは以下の項目です。

日用品を購入するスーパー、コンビニが付近にあるのか、教育施設(保育園、幼稚園、小、中学校)、医療機関、市役所等の公共機関の環境確認、最寄り駅からのアクセス確認、徒歩であれば実際に歩いて途中の環境の確認、夜であれば、途中街頭がない暗い夜道がないか等、バス便であれば朝、夕方のラッシュ時の実際の所要時間の確認、パンフレット等にバス便で何分と表示されている時間より、ラッシュ時は長くかかる可能性があるため確認が必要です。

上記のポイントを中心に現地で実際に体験し、聞き取り調査をしながら今後暮らす環境を肌で感じることがとても大切です。

今後長く暮らすことになる日常の環境を後悔のないように朝、昼、晩のそれぞれの状況、また平日、祝日の状況、実際にまる1日現地で観察する必要があります。

夜になると、朝、昼とかなり違った環境になるケースもあり、特に夜の街の環境チェックは重要です。また教育施設の評価も主婦の方に生の情報を聞き取り調査すべきです。

上記の地域の環境確認をしながら、購入するマンションの環境面の確認を実施する必要があります。朝、昼、晩のそれぞれの状況、また平日、祝日の状況、実際にまる1日現地で住民の動きを観察する。

住民のマナーの面、ゴミは決められた場所にきちんと収集されているか 自転車がきちんと、整理整頓されて管理されているか、実際に私が住んでいるマンションは年に、1回ステッカーの張り替えを実施し、不法自転車の撤去を実施しています。また定期的に自治会で見廻りを実施し、A、B、Cとステッカーに表示されている位置にとめられているかどうかをチェックし、またステッカーの貼っていない自転車を撤去しています。

マンションの敷地内に車の不法駐車はないか、雨の日に排水設備の不備はないか等実際に自分の目で確かめ、また住民から直接聞き取り調査をする。

私の住んでいるマンションの南側に清酒工場があり、実際に購入するときに気になりましたので、住民に聞き取り調査を実施し、窓を開ければ多少お米をとぐ機械の音がするが、窓をしめれば、音は気にならないということなど情報収集し購入するときの判断材料にしました。

また実際に購入する部屋の上下、両隣にどのような人が住んでいるのかを、住民から聞き取り調査をすることが重要です。マンションは共同生活に近いところがあり、となりの住民が、 騒音等マナー面で非常識であれば、快適な暮らしができません。

子供のピアノの音、夜中に上の住民が洗濯機を使用する音がうるさい等音のトラブル発生は意外に多いです。前に住んでいた住民は不利なことは言わない可能性があります。 中古マンションを購入する場合実際の部屋を見学できることが良い点です。

新築マンションの場合、モデルルームしか見学できないためベランダの構造、ベランダからの眺望、日当たりの状況等、実際に建物が建築されてからでしか分からない状況があり得ます。

たとえば、建築現場の隣地に大きな樹木があり、5階以上は日当たりが良いが5階以下は樹木が邪魔をして日当たりが悪いなど、実際に住んでみないと分からないケースが考えられます。モデルルームのみの見学では分からない点があります。

新築マンションを購入すれば、上記のことは実際に住んでみないとわからないリスクがあります。実際にとなりの住民のマナーが悪く騒音等に悩まされる状況になれば、トラブルを避けるため最悪売却し引っ越しをする羽目になる可能性があります。

売却価格も下がるかもしれません。 購入する前に、住み始めてから後悔しないため、かならず時間をかけて、地域の環境と建物の環境の事前確認をかならず実施すべきです。