【住宅ローン減税について】控除に必要な書類や手続きについて

皆さんの理想の生活はどんな生活でしょうか？やはり長い時間を過ごす家をどうするかということも理想の生活につながるものですよね。

念願のマイホームを手に入れるときには、たいていは住宅ローンを組んで購入される方がほとんどかと思います。

マイホームを購入する決心をした時、新しいお家で理想の生活が始まり嬉しい反面、ローンを組むと今後の返済に不安を抱えるときもありますよね。

知っていますか？住宅ローンを借りたとき、条件に合えば所得税の控除を受けられるのですよ。数百万円もの控除を受けられる場合もあります。

住宅ローン控除とはどのようなものか簡単に解説いたします。

【住宅ローン控除とは】

住宅ローンなどを利用して住宅を購入、新築又は増改築をした時に一定の条件を満たせば、入居したときから１０年間にわたり、支払った所得税の還付、又は支払うべき所得税の控除を受ける事ができます。

つまり、ローンを組んで家を買ったり、増改築を行うと、条件が合えば、お金がいくらか返ってくる制度です。新築でも中古でもどちらでも大丈夫ですし、もともと住んでいる家をリフォームして増改築した場合でも適用されるのですよ。

住宅の建設は何千万円もの資金を使うことから、しばしば国の景気対策の対象となり、家がどんどん建てられれば日本の経済も発展していくと考えられることから経済的・政治的絡みもあり、日本では以前からマイホームを持とうという持家促進が図られてきました。

住宅ローン控除もそうした国の政策の一環であり、人によって差はありますが、最高で年間40万円の減税が10年間も続き、最大で数百万円の減税が受けられる制度です。

住宅ローン控除を知っているかいないかではお金に関してずいぶんと得をするかしないか差が出ることは言うまでもありません。

【住宅ローン控除の適用期間はあるの？】

この住宅ローン控除は残念ながらいつまでも控除されるわけではありません。

住宅ローン控除の適用期間は平成１３年１月１日～平成３１年６月末までの入居者が対象です。平成１２年以前の居住開始の人は控除適用が終了しています。

【住宅ローン控除額はどれくらい？】

住宅ローン控除金額は借りているローン額だけでなく、年によって大きく異なります。

控除対象限度額も年によって異なるので例えば平成１８年に居住開始すると控除対象限度額は３０００万円で最大控除額は２５５万円。平成２１年に居住開始すると控除対象限度額は５０００万円で最大控除額は５００万円となります。

なぜこのような差があるかというと、住宅ローン控除制度は過去に何度も適用期間の延長や制度の見直しが繰り返されているので、年によって差がでているのです。

最大控除額を見ると一見差が激しいようにも感じますが、支払った所得税額以上に還付を受けられるわけではないですし、計算上の控除額よりも給与所得者などが天引きされた所得税などのほうが少なければ住宅ローン控除により還付されるのはあくまで少ない方の金額です。

個々のケースに当てはめて計算すると居住開始年の違いによってそれほど大きな差はないのです。

【住宅ローン控除はだれでも適用されるの？】

控除を受けるにはいくつかの適用要件があります。新築の場合と中古の場合と増改築工事を行った場合などではそれぞれ適用要件が異なります。

[新築住宅を購入した場合における住宅ローン控除の適用要件]

新築住宅を購入したり、所有している土地へ新築する場合の住宅ローン控除適用要件は以下のとおりです（建築後未使用の住宅を含む）。

□ 住宅取得時点で居住者（国内に居住する者）が、日本国内に所在する住宅を取得したこと

□ 住宅取得後6か月以内に入居するとともに、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
※震災特例法により、大震災によって家を失ったり居住できなくなったりした場合には「引き続き居住」の要件を満たしていなくても、残りの適用期間について住宅ローン控除を受けられます。

□ 家屋の床面積（登記上の面積）が50平方メートル以上であること 
※店舗や事務所などとの併用住宅の場合でも、全体の床面積が50平方メートル以上であれば適用できます。
※マンションの場合には専有部分だけの床面積、一戸建て住宅の場合には各階床面積の合計で判定します。

□ 家屋の床面積の2分の1以上が、専ら自己の居住用であること

□ 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
※給与所得のみの場合、収入金額が3,336万円以下となります。

□ 入居した年およびその前年または前々年の3年間において、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や居住用財産の3,000万円特別控除、買換えまたは交換の特例の適用を受けていないこと
※「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「住宅ローン控除」とは同時に適用できますが、繰越控除によって所得税額がゼロになれば、住宅ローン控除で還付される税額もゼロとなります。

□ 入居した年の翌年または翌々年に、従前の住宅を売却して居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や居住用財産の3,000万円特別控除、買換えまたは交換の特例の適用を受けないこと
※住宅ローン控除の適用を受けた人が、入居した年の翌々年までの売却に対してこれらの特例を適用しようとすれば、修正申告等を行なったうえで、住宅ローン控除がなかった場合に相当する所得税を納付しなければなりません。また、それ以降の期間についても住宅ローン控除の適用を受けられません。

[中古住宅を購入した場合における住宅ローン控除の適用要件]

中古住宅を購入した場合には、新築住宅を取得した場合における上記の要件をすべて満たすとともに、以下の要件も満たさなければなりません。

□ 取得の日の時点において、耐火建築物（マンションなど）は築後25年以内、非耐火建築物（木造一戸建て住宅など）は築後20年以内であること

□ 築後25年を超える耐火建築物または築後20年を超える非耐火建築物で、平成17年4月1日以降に取得したものについては、地震に対する安全性の基準に適合することが証明されていること、もしくは、平成25年4月1日以降に取得したもので「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していること
※耐震基準適合証明書（取得の日の前2年以内に調査が行われ、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関が証明したもの）、または住宅性能評価書の写し（取得の日の前2年以内に評価されたもので、耐震等級の評価が1～3のもの）が必要です。
※「既存住宅売買瑕疵保険」によって適用を受ける場合には、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する証明書（加入後2年以内のものにかぎる）が必要です。

□ 上記に該当しない場合、一定の申請に基づいて購入後に耐震改修工事を実施し、入居前に所定の証明を受けた既存住宅であること（平成26年4月1日以降の契約分にかぎる）

□ 建築後使用されたことがある家屋であること

□ 配偶者や特定の親族（取得時およびその後において生計を一にしている親族）や特別な関係のある者などから取得したものではないこと

[増改築工事を行った場合における住宅ローン控除の適用要件]

すでに居住をしている住宅の増改築工事等を行なった場合の適用要件は以下のとおりです。

□ 自己が所有し、かつ居住している家屋の増改築等であること 
※従来は「すでに住んでいる住宅の増改築」が対象でしたが、平成21年度の税制改正により、中古住宅などを取得してその住宅へ入居する前に増改築工事などを行なった場合でも、住宅ローン控除の適用を受けられることになりました。平成21年1月1日以降に居住を開始した場合が対象となります。

□ 増改築等を行なった後の家屋の床面積（登記上の面積）が50平方メートル以上であること

□ 増改築等を行なった後6か月以内に入居するとともに、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること

□ 増改築等の工事費用が100万円を超えるとともに、その2分の1以上が居住用部分に充てられること

□ 次に掲げる工事のいずれかで、一定の証明がなされたものであること
○ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕・模様替え

○ マンション専有部分の床、階段、間仕切壁または壁の過半について行なう一定の修繕または模様替え

○ 居室、キッチン、バス、トイレ、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室において、床または壁の全部について行なう修繕または模様替え

○ 家屋の構造強度等または地震に対する安全性に係る一定の基準に適合させるための修繕または模様替え

○ 一定のバリアフリー改修工事（平成19年4月1日から平成31年6月30日までの間に居住の用に供する場合にかぎる）

○ 一定の省エネ改修工事（平成20年4月1日から平成31年6月30日までの間に居住の用に供する場合にかぎる）

□ その他、新築住宅を取得した場合と同様の要件をすべて満たすこと

住宅ローン控除の対象となる工事費用には、増改築等の工事と併せて行なわれる電気設備、給排水設備、衛生設備、ガス設備等に関する工事の費用も含まれます。

また、増改築工事等の施工に伴い「12月31日には居住していなかった」という場合には、原則としてその年の住宅ローン控除を受けることができなくなるので注意しなければなりません。

なお、平成19年度の税制改正により、上記の要件（および後述の住宅ローン償還期間の要件）とは異なる「住宅のバリアフリー改修促進税制」が創設されています。 さらに、平成20年度の税制改正により、上記の要件とは異なる「住宅の省エネ改修促進税制」が創設されています。

【住宅ローンならどんなローンでも対象になるの？】

住宅を取得する為ならどのようなローンでも良いかというとそうではなく、例えば親戚からお金を借りて建てた場合は対象にならないなど、住宅ローンに関してもいくつかの適用要件があり、それを満たさないと住宅ローン控除は受けられません。

どのような要件かというと、

□ 住宅の取得（購入・新築）や増改築のために、直接必要な借入金または債務であること

□ 民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体、公務員共済組合その他一定の団体、住宅資金の長期貸付業務を行なう貸金業者（法人）、または勤務先などから借り入れたもので、その返済期間が10年以上であること
※ 独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する10年以上の分割払い等による債務を含みますが、その支払い時期等が不定期なものなどは除かれます。

□ 給与所得者が使用者（または事業主団体）から借り入れた資金（社内融資など）の場合は、その金利が年1.0％以上であること
※ 役員などが会社から借り入れた資金は住宅ローン控除の対象外です。

□ 給与所得者が使用者（または事業主団体）から「利子補給等」を受ける場合には、利子補給額等を控除した後の利息が実質的に年1.0％以上であること

□ 親戚などからの個人的な借入金ではないこと

□ 中古住宅を取得した場合に、前の所有者から引き継いだ債務等ではないこと
※独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、日本勤労者住宅協会などからの特定の債務承継は除かれますが、この場合には残存期間が10年以上であることと、申告時には「債務の承継に関する契約書」の写しが必要となります。

【建物だけでなく、土地購入費用にも住宅ローン控除が適用になります】

住宅ローン控除の対象となる借入金の範囲に、以前は敷地部分の代金が含まれませんでしたが、平成11年度の税制改正により平成11年1月1日以降の取得に対しては、住宅の取得とともにする敷地（借地権などを含む）の取得費用（住宅ローンの借り入れにより支払ったものなど）も対象に加えられました。

この場合、敷地の代金そのものだけでなく、埋立て、土盛り、切土、地ならしなどの整地費用や造成費用、土地改良に要した費用などが含まれます。また、中古住宅（古家付土地）などを取得して、その建物には居住しないままで取り壊し、その敷地に住宅を新築したような場合には、従前の家屋の取り壊し費用も含めることができます。

【住宅ローン控除　計算方法】

住宅ローンを組んだ年の12月31日時点の残高の「1％」が控除対象金額となります。

例えば平成26年3月に新築し住宅ローンを組み、その年のローン年末残高が3,000万円ある場合、3,000万円×1％＝30万円が減税の対象となります。

その金額が、その年の所得税から税額控除されることになり、仮にその年の支払所得税が40万円であればまるまる30万円が「その年」戻されることになります。

その年の所得税額が10万円であれば、還付所得税金額は10万円、引ききれなかった20万円は「翌年」の住民税からの減税を受けられます。これが10年間受けられるというわけですからすごいですね。

ただし、住民税の場合は課税所得の7％（最高で136,500円が限度額）が減税の限度額となっています。サラリーマンの場合、住宅ローン減税で減額確定した税金金額は翌年の1月から住民税として給与天引きされるため、還付金のような形の減税とはなりません。

【 住宅ローン控除の実際の計算は？】

平成27年1月1日に4,000万円の住宅ローンを金利1.2％、30年払いで組んだと仮定しましょう。

その年の年末12月の住宅ローン残高は38,976,906円。

この1％が住宅ローン減税の対残高となるため

38,976,906円×1％＝389,769円

が減税対象額となり、この年の所得税の税額が389,769円以上ある場合389,769円の還付金が発生することになります。

もし所得税が10万円であれば10万円の還付を受け

389,769円－100,000円＝289,769円

が翌年の住民税の減額対象となり、最高で136,500円が限度となります。

翌年の住民税税額が20万円であれば136,500円の減税となり翌年の住民税の天引き額は

200,000円－136,500円＝63,500円

となります。上のケースでは平成28年12月の住宅ローンの残高は37,852,108円、減税の対象額はその1％の378,521円となる。

このように一口に住宅ローン控除といっても、どれだけの収入があるのか、または子どもの人数や共働き夫婦であるかどうか等により納税金額は変動するため、控除額は人により差が出てきます。一概に「年間最大40万円の減税を受けられる」と言っても、恩恵を受けられるのは納税をした範囲内、ということになります。

【住宅ローン控除を受けるにはどんな手続きが必要？】

住宅ローン控除を受けるには特に１年目は確定申告が必要です。

だまっていても控除は受けられません。面倒かもしれませんが還付を受けるには手続きを自ら行わなくてはいけません。

サラリーマンなど給与所得者に関しては２年目からは年末調整で行う事も可能です。プライベートな情報なので勤務先に知られたくない時には毎年の確定申告によって還付をうけることも出来ますから安心です。

ただし、２か所以上からの給与の支払いを受けていて、どちらか一方だけの年末調整だけでは控除しきれないような場合にはサラリーマンなど給与所得者であっても確定申告の必要があります。

自営業など給与所得者以外の人は毎年の確定申告とともに住宅ローン控除の手続きをすることで控除が受けられます。

早めに書類をそろえて申告や手続きを忘れないようにしましょう。

１年目に必要な住宅ローン控除の手続き書類は以下です。

□ 「確定申告書」（住宅借入金等特別控除の欄に必要事項を記載）

□ 「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（税務署所定の書類） 

□ 「住宅借入金等特別控除の計算の基礎となる住宅借入金等の年末残高の計算明細書」 
※店舗併用住宅などのとき、家屋が共有のとき、連帯債務者のとき、年末残高の合計額がその年の控除限度額を超えるとき、住宅の取得金額よりも住宅ローンの年末残高の合計額のほうが多いときなどに使用します。

□ 住民票の写し（控除を受ける年の12月31日までに転入したことの記載が必要）

□ 住宅取得資金等にかかる借入金の年末残高等証明書（借り入れた金融機関などが発行する書類）
※対象となる住宅ローン等が複数であればそのすべてについて提出します。

□ 家屋および土地の登記事項証明書
※家屋の新築のみ（土地の取得に対する借り入れなし）または増改築等の場合には土地の登記事項証明書は不要です。

□ 売買契約書、請負契約書などの写し（家屋の取得または増改築年月日・床面積・取得価額や増改築費用等を明らかにする書類）

□ 耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し、もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類（築後25年を超える耐火建築物または築後20年を超える非耐火建築物の場合）

□ 取得後に耐震改修工事をすることについて一定の申請に基づく証明書（該当する工事をした場合）

□ 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し（長期優良住宅の場合）

□ 低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し（低炭素住宅の場合）

□ 住宅用家屋証明書の写しまたは認定長期優良住宅建築証明書、認定低炭素住宅建築証明書（長期優良住宅または低炭素住宅の場合）

□ 源泉徴収票の原本（給与所得者の場合）

□ 建築確認済証・検査済証の写しまたは建築士による増改築等工事証明書（増改築等の場合）

□ バリアフリー改修工事等の証明書（一定のバリアフリー改修工事の場合）

□ 省エネ改修工事等の証明書（一定の省エネ改修工事の場合）

上記のうち、登記事項証明書、売買契約書、請負契約書については提出が不要となるケースもあります。

また、土地の先行取得にかかる借入金を住宅ローン控除の対象とする場合には、添付書類についていくつかの規定がありますが、土地および新築した建物の登記事項証明書、土地の売買契約書を用意すれば通常は足ります。

その年に払った所得税のうち40万円を限度に還付を受けられる住宅ローン控除の魅力は誰にとってもものすごく大きいですよね。この住宅ローン控除を利用できるうちにマイホーム購入を考えた方がかしこいと言えると思います。

今後どうしていきたいか、持ち家を持ちたいなら、自分のお金に関する状況を把握して、最適な住宅ローンを選びましょう。 そしてマイホームという理想の生活の実現へ、第一歩を踏み出してはいかがでしょうか。 

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