[中古住宅]「再建築不可?」買ってはいけない中古住宅の注意点

「再建築不可?」買ってはいけない中古住宅の注意点

2013/10/25

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改修工事で直せば、まるで新築住宅のようにできる中古住宅。上手に物件を選べればよいのですが、それには避けなければならない物件を理解しておくことも重要です。
 
まずは、建物が建っている地盤について注意してみましょう。

建物自体は基礎コンクリートの補強、柱を取り替える等、大抵の工事は可能なのですが、建物下部の地盤を補強するには莫大な費用が掛かります。弱い地盤の上に住み続けることにならないように建物の周りをチェックして基礎に大きなひび割れがないか、つまりは局所的に地盤がゆるいことで沈下している場所がないか調べましょう。

敷地にかかる法規制にも気をつけましょう。

中古物件の中には建築基準法上認められている道路に接道していない「再建築不可」という物件があります。価格は安いのですが基本的には新築工事は出来ず、現存している建物を改修するしかありません。なので建物がしっかりとしていれば良いのですが、前述のように地盤に瑕疵がある場合や万が一、火事で全焼してしまったような場合は転売も出来ないような財産になってしまいます。 

道路に接道していない「再建築不可」の土地は道路と敷地の間に用水路を挟んでいるようなケースもあります。

この場合は用水路の所有者によって必要な対策が変わりますので注意すべきでしょう。 

もう一つ法規制で注意しておく事として「敷地の最低面積」の規制があります。 

これは狭小敷地の集まる地域でも見受けられ、例えば最低面積が75㎡に設定されている地域にはそれより小さな面積の敷地があるということです。敷地の細分化を防ぎ、景観上、防火上の改善を目的きとした規制なのですが、知らずにそのような物件を購入してしまうと、「再建築不可」の土地と同じように万が一の際に建て替えに強い制限が掛かります。 

中古物件の選定の際は建物ばかりに注意が向けられがちですが、万が一の建て替えの際に大きな損害とならないように敷地全体の法規制にも気を付けましょう。