不動産価格の下落で含み損を抱えた居住用財産を譲渡して買い換える場合
「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度」
買換えをしない場合
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度」
２種類の制度があります。 それぞれの制度について詳細解説していきます。
資産デフレによる住宅価格の下落を踏まえ、ライフサイクルに応じた買換えを支援する措置といえます。
個人が居住用財産を譲渡した場合に、一定の期間内に居住用財産（買換資産）を取得した時、一定の要件の下、その居住用財産の譲渡損失の金額について損益通算および翌年以後３年内の各年分の総所得金額等からの繰越控除を認める制度です。 この制度と買換資産の取得に係る住宅借入金等に係る住宅ローン控除とを併用することもできます。
譲渡資産の適用要件
(１)居住用財産の譲渡であること。
(２)所有期間が5年超であること。
(３)譲渡先が、その個人の配偶者、直系血族、生計を一にする親族などの特殊関係者でないこと。
買換資産の適用要件
(１)譲渡した年の前年1月１日から譲渡した年の翌年１２月３１日までの間に居住用財産を取得すること。
(２)取得日から翌年12月３１日までに居住の用に供すること。
(３)居住用家屋の床面積が５０㎡以上であること。
(４)取得した年の年末において住宅ローン（償還期間10年以上）があること。
上記が「譲渡資産」「買換資産」の適用要件です。
譲渡損失を計算するための計算例
事例
①譲渡損失の金額 ２５００万円
②給与所得の金額 ６００万円
計算 譲渡年 損益通算 ６００万円－２５００万円＝△１９００万円
２年目 繰越控除 ６００万円－１９００万円＝△１３００万円
３年目 繰越控除 ６００万円－１３００万円＝△７００万円
４年目 繰越控除 ６００万円－７００万円＝１００万円
打ち切り ５年目 繰越控除はできません。
基本的に４年目まで所得税が発生しません。
住宅を譲渡しても住宅ローンを返済しきれない者への支援措置として、居住用財産の譲渡損失の内、住宅ローン残高が譲渡対価を超える場合のその差額（住宅ローン残高 － 譲渡対価）を限度として、他の所得との損益通算および損失の翌年以後３年内の繰越を認める制度です。
なお、この特例は、買換を要件にしていませんので、賃貸住宅等に住み替える場合も対象となります。
譲渡資産の適用要件
(１) 居住用財産の譲渡であること。
(２) 所有期間が5年超であること。
(３) 譲渡先が、個人の配偶者、直系血族、生計を一にする親族などの特殊関係者でないこと。
(４) 譲渡契約締結日の前日において住宅ローン（償還期間１０年以上）があること。
上記が適用要件です。
対象となる譲渡損失の金額
①居住用財産の譲渡損失の金額
②譲渡対価を超える住宅ローンの残高
①と②のいずれか少ない方の金額が譲渡損失の金額です。
計算方法は１の居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度と同じです。
ここ数年の中古マンションの市場状況を考えると、譲渡損失が出るケースがほとんどです。 上記の特例をうまく活用しましょう。
上記の事例については、一般的なケースであり、個々のケースについては、提出書類等 国税庁のホームページで「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」 の項目を確認しましょう。
また個々のケースを税理士に相談する、また確定申告自体を税理士に依頼する方法もあります。
