[住宅ローンを知る]住宅ローンまとめ【2015年版】

住宅ローンまとめ【2015年版】

2015/05/14

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住宅ローンの選択は住宅本体を購入するのと同じぐらいの留意点があります。

何千万と高額な借入をするのと、また20年、30年と長期に渡る借入ため慎重に長期的なスタンスで検討しなければいけません。

金利が1%違うだけで30年と長期にわたるのため、選択方法によって何百万単位で最終的に差がでる可能性があり、住宅ローンの選択は住宅の物件選びと同等に大変重要です。

STEP1 住宅物件選びと同時進行で金融機関に見積りをする

①ネットバンク(ソニー、イオン、SBI等)

②大手都市銀行(東京三菱、三井住友、みずほ等)

③地域の信用金庫(給与振り込み等をしているメインバンク)

上記の区分の中から3社から5社見積り依頼しましょう。各区分に最低1社は必要です。

①②については、各社のホームページにて必要事項を入力し仮審査を受けます。 数週間後に仮審査の結果がでます。③については、直接出向き見積り依頼をしましょう。

STEP2 仮審査を通過した金融機関の中から以下の基準により1社を選択する

住宅ローンを選択するときの具体的な留意点

■変動金利か固定金利かの選択

一般的には変動金利は固定金利よりも金利が低く0.7%前後のものも誕生しています。一方、固定金利にも種類があり、3年、5年、7年、10年、15年固定とそれぞれの期間金利が固定でき、10年固定で1%の商品もあります。

現状を考えると変動金利が低い状況のため有利ではあるが、長いスパンで見ると現状の金利は限りなく底値に近い状況であり、今後上がる状況は十分に考えられます。

これ以上下がることは考えにくく、まず変動を選択したとしてもすぐに固定金利、しかも10年以上の固定に切り替える準備をしておいた方が良いと思われます。

変動の金利が上がりだすと、当然固定金利も上がるので、最初から10年固定の1%にしておけばよかったということにもなりかねない可能性が十分考えられます。

■期間設定の選択

購入する年齢にもよりますが、できるだけ長い期間のものを選択するのがベターであると考えます。35年が組めるなら組んだ方が良いでしょう。長い期間の設定をすると利息分が多くなり総返済金額は多くなりますが、毎月の支払金額が安くなるため返済の負担が軽くなります。

現状これだけの低金利であり、多少支払利息は多くなりますが、余裕資金ができたときに繰り上げ返済もできるので当初の負担を少なくするため長い期間の設定にするのがベターであると思われます。

■返済方法の選択

最初に購入する人はなかなか気が付かない留意点ですが、返済方法の選択では、元利均等と元金均等の2種類があり、結論から言うと、支払いに無理がなければ元金均等を選択すべきであると考えます。

毎月の返済金額は、返済元金と返済利息で構成されており、元金均等を選択すると元金が早く減っていくため、結果として返済利息が少なくなり総返済金額が少なくなります。最初、元利均等に比べ、毎月の支払金額は多いですが、結果として総返済金額が少なくなり、得になります。

■諸費用の比較

A 住宅ローン事務手数料

B 保証料
返済不可能となった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証依頼するために支払う費用

C 団体信用生命保険料
万一、住宅ローンの返済途中で加入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済される保険料

以上の4点が住宅ローンを選択するときの留意点です。

金利が低くても、保証料等の諸費用が法外な場合があるので総合コストで判断しましょう。選択方法により何百万もの差がでる可能性があるので、住宅本体の購入の留意点と同様に非常に大切なポイントです。 

STEP3 住宅ローン借入前の最終判断の注意点

■20年、30年と長期に毎月継続して返済する事の覚悟が必要

住宅ローンが返済できなくなると、最終的には、借入をした金融機関は 住宅を競売にかけて売却します。 せっかく購入した住宅を失い、なおかつ、借金が残る可能性があることも知っておきましょう。

■身の丈以上の返済計画を立てない

年収に占める年間返済金額の総額を20%前後するのがベストであるといわれています。

年収600万円であれば、年間返済金額の総額は120万円、毎月10万円程です。

住宅販売業者は、住宅販売のため無理な住宅ローンをすすめる可能性があります。購入する住宅の金額に合わせて住宅ローンの金額を設定してはいけません。借入できる住宅ローンの金額の範囲内で住宅を選択するようにしましょう。

年収600万円の場合、年間返済金額の総額を120万円(毎月10万円)に設定すると、期間30年、金利1%で概算3000万円の借入が可能になります。

頭金が600万円用意できていれば、3600万円の住宅購入が可能になります。

■住宅購入後の諸費用も必要

毎月支払いが必要なのは、住宅ローンの返済金額だけではありません。

マンションであれば、管理費、修繕積立金、駐車場代、概算合計で毎月3万円前後、固定資産税が概算で年間10万前後必要になります。

上記の諸費用合計は概算で、毎月4万円前後、住宅ローンの毎月支払金額の10万円とあわせると、毎月14万円必要になります。

上記3点が住宅ローンを借入する前に、冷静になって、判断しないといけない基本的なポイントであり、また注意点でもあります。

STEP1、2、3の順序で計画を進め、金融機関の担当者とも相談したうえで最終的な決断をしましょう。

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